行业低迷期仍盈利港资房企穿越“寒冬”后重回内地
“如无意外，2023年应该会是丰收的一年。”恒隆地产陈启宗在4月初发布的《致股东函》的末尾这样陈述。2022年对于多数内地房企而言是经营惨淡的一年，甚至部分出险房企还面临破产的命运。然而，反观港资开发商则活得相对坦然和从容，恒隆地产、长实集团、新世界发展等多数港资开发商依然保持盈利。那么，港资开发商何以再次穿越市场低谷？在内地房企转型之际，港资开发商的发展模式又有何可借鉴之处？2022年，恒隆地产、长实集团、新世界发展等多数港资开发商依然保持盈利。图/IC photo看好内地市场，多家港资开发商扩大投资对于市场走势，新世界发展执行副主席及行政总裁郑志刚也颇为乐观。郑志刚在3月底召开的业绩会上公开表示：“我们预计今年有很大的信心复苏，2024年财政年度的销售或者大环境会更好。”他表示，相信最坏的时候已经过去，未来将为股东带来更多的盈利增长。事实上，新世界发展在去年就已经宣称加大对内地的投资力度，包括关注收并购市场，并与招商蛇口开启全面战略合作。去年第四季度，郑志刚就曾表态：“内地房地产市场已经见底，将慢慢复苏，因此新世界将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等多个内地城市投资共计100亿元。”为了方便加大在内地市场的投资，新世界发展还在去年将总部从香港搬迁至广州。新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚也表示：“未来会重点布局粤港澳大湾区和长三角地区，在上海、杭州、深圳的几个综合体会争取在2025年陆续开业、入市，并且会继续深入旧改项目。”而在“千亿港元投资计划”的宏伟目标下，太古地产在去年逆势加码，新进入海南、西安、深圳等地，更是投资约75.6亿元携手上海陆家嘴集团共同开发上海浦东前滩21号地块。“一半在中国内地，三成在香港。”对于今后的投资计划，太古地产行政总裁彭国邦在业绩会上称：“计划投资500亿港元在一线城市及新兴一线城市，预计未来10年内地物业的总楼面面积增加一倍。”“在别人恐惧的时候贪婪”，不少港资开发商在去年内地房企收缩规模时已经开始大手笔出手拿地。比如，去年嘉里建设斥资133.29亿元购入上海市黄浦区核心地块，瑞安房地产与武汉城建集团联手以165.27亿元底价拿下武昌湾三宗地块。综合这些意欲加大内地投资力度的老牌港资开发商，他们的扩张也有不同于内地房企的特征，比如投资方向上偏重一线城市和新一线城市，以自有扩张为主，尚未进行大规模收并购。穿越市场周期，港企业绩如何保持稳定？2022年，明显形成对比的是港企和内地房企业绩的差异，尤其是内地房企业绩表现“惨淡”。根据Wind数据，截至3月29日，A股123家上市房企中（wind房地产分类）中，有65家房企发布2022年业绩预告或业绩快报，其中预计净利润同比出现下滑的房企有56家，亏损房企达37家，最高预亏金额超百亿元房企有5家。而多数港资开发商在去年房地产的低谷期仍然保持了盈利，不仅顺利穿越周期，并且具有逆势抄底的资金实力。比如，早早就公布财报的恒隆地产及恒隆集团2022年度总收入与2021年持平，分别为103.47亿港元及109.41亿港元；恒隆地产及恒隆集团的股东应占基本纯利则分别为41.99亿港元及30.02亿港元。不仅如此，虽然受到了疫情的冲击，但是，在内地租赁业务方面，去年恒隆地产及恒隆集团租赁收入均微升1％，分别为57.90亿元和61.90亿元。而太古地产在2022年实现营业收入138.26亿港元，较2021年的163.18亿港元下降约15.27%，但其经常性基本溢利为71.76亿港元，还略高于2021年的71.43亿港元。受到财年不同的影响，新世界发展2023财政年度上半年（2022年7月1日-2022年12月31日），公司录得综合收入401.93亿港元，比2022财政年度上半年上升13%；基本溢利33.6亿港元，股东应占溢利为12.09亿港元，同比分别下跌14%及15%。尽管受到去年疫情的影响，新世界上海、沈阳的K11仍然保持有稳定的出租率和物业投资收入。此外，老牌港资开发商长实集团虽然在物业销售收入方面受到了冲击，尤其是该公司内地物业销售收入“腰斩”，但是其通过出售核心资产的方式依然实现股东应占溢利216.83亿港元，同比增长2.08%，也印证了其资产优质具有较高的变现周转能力。综合港企的业绩表现来看，尤其是以商业投资擅长的港资开发商，在2022年业绩实现了逆势增长，也印证了“住宅开发+商业运营”这种双轮驱动的发展模式更具有抗冲击能力，且互为补充，也更具有可持续发展的前景。部分港资房企2022年业绩数据一览新京报记者徐倩根据财报数据整理。内地房企转型参考模式：低杠杆和赚慢钱在经历过房地产的“至暗时刻”之后，多数活下来的内地开发商“痛定思痛”，决定摒弃原先的“三高”模式，即从高负债、高周转、高杠杆转向追求高质量发展。在探索高质量发展的道路上，港资开发商目前已经走出来的路子也具有一定的参考意义，如低负债、慢周转、重经营，“开发+商业”并行等。事实上，经过金融危机和多次行业周期的洗礼，港资开发商探索形成了“住宅开发+商业运营”综合发展模式，这样在开发业务受到冲击的时候，“赚慢钱”运营收入可以成为“压舱石”，同时，运营收入也为开发业务提供源源不断的现金流支持，以摆脱举债扩张的高杠杆模式。例如，恒隆地产和太古地产2022年收入增长的大头并非开发业务，而是零售物业租金为主，其中，两家开发商在2022年租金收入均超过百亿港元。同时，港资开发商擅长大盘长周期开发模式，且注重深耕某个区域并非全国化扩张，比如瑞安房地产旗下上海太平桥地块、瑞虹新城开发周期超过25年，瑞虹新城在去年依然是“日光盘”的代表；2005年瑞安房地产进入武汉市场，耗时16年仅开发了武汉天地和光谷创新天地两个项目，由于土地红利和高品质加持，瑞安房地产的毛利率一直稳定在40%以上。此外，港资房企深谙“在别人贪婪时恐惧”的道理，从不盲目拿地，而常常擅长于手握资金以备逆势抄底。2022年土地市场变冷，当内地房企缺钱拿地之时，港资杀回内地拿地又是再一次逆势抄底。“他山之石，可以攻玉”，港资开发商的运作模式或许可以给转型期的内地房企以启迪。但是，也需要指出的是，港资开发商也面临着土地红利逝去、利润空间收窄、土地储备不足等发展中的问题，内地开发商如何在借鉴优势的同时走出适合自己的转型之路才更为重要。新京报记者 徐倩编辑 杨娟娟 校对 贾宁
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